杜君立：中国地产的生死时速

作者：杜君立

日期：2011-11-10

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　　在中国凡是公共的东西，都是不大容易保存的。倘其落在内行的手里，就会被偷完;倘其落在外行的手里，就会被糟完。

　　——鲁迅

　　自从2008年“拐点”以来，中国地产在人们的瞠目结舌中一路高亢前行，直到3年后，从温州到鄂尔多斯，进入10月以来，北京、上海、广州、深圳等包括一线城市在内的46个城市素来坚挺的房价终于出现停涨或下降。被很多开发商寄予厚望的“金九银十”黯然收场，低迷的成交态势仍在延续，能按进度完成销售比例的开发商屈指可数。很多企业无奈之下选择降价促销，结果引发了先期购房者的愤怒抗议，甚至成为可怕的群体性事件。在量价齐跌的严峻势态下，“卖不掉”的问题仍在持续发酵，逐步演变成整个地产行业的最大危机。沪深两市上市房企(申万分类)2011年三季报已披露完毕，各上市房企存货高居不下、资产负债率节节攀升、净利润/净利润率悉数下滑、经营性现金流近七成企业告负，可谓危机四伏。向来以中国地产的旗手而著称的万科资产负债率已高达78.97%，这个负债率也是万科2008年以来近4年期间里的最高值。让中国地产商感到绝望的是，这种败相或许还只是开始。

　　作为房地产的未来预期，在刚刚过去的10月份，中国土地市场成交巨幅缩量，住宅用地成交量更是创出年内最低。中国指数研究院日前发布的数据显示，10月份，全国133个城市共成交土地1365宗，成交面积5500万平方米，环比减少40%，同比减少37%;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)408宗，成交面积2004万平方米，环比减少37%，同比减少45%。今年初，中国国土资源部部长徐绍史就公开承认，最近5年来，中国政府从农民手中夺取土地3300多万亩，获得土地暴利7万多亿元。仅仅过去的2010年，通过毫不留情的土地抢劫和拍卖，中国政府就获取暴利达27000亿元。通过无数唐福珍钱云会这样的惨案，这些来自土地的巨额黄金最后都通过地产进入官僚们的金库。

　　对中国来说，房地产从来就是政治问题，对中国房地产来说，这里没有真正的市场，却有真正的政治。可以说，这10年来，地方财政已经成为了名副其实依靠玩弄房术的“土地财政”。

　　土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款，即土地出让的交易总额。或者说，就是土地使用者提前70年向地主(政府)缴清地租。从道理上说，土地出让金是地方财政杀鸡取卵竭泽而渔的行为。因为每届政府为5年(连任为10年)，所以地方领导决策的出发点和边界一般都比较短视。现在土地出让金一次性将70年的收益全部收入囊中，等于占了后面若干届政府财政的便宜。这也是地方政府强烈反对小产权房合法化的根本原因。

　　中国地产从一开始就与居住无关。社团宣传工具《人民日报》去年毫不讳言地宣布，普通购房者已被中国房地产彻底抛弃。白岩松则嘲讽道：“其实在北京也好，或者说是上海也好，对于普通的，绝大多数的中国老百姓来说，生活在这个城市里的老百姓来说，当房价超过1.5万元之后，其实涨不涨跟大家没关系了，大家的注意力恐怕不再关注，你说3万元涨到4万元有什么区别，反正买不起。”曾有-份中国社科院城调队的统计报告在网上盛传：中国闲置房共有6540万套间，在建房有1250万套间，如果以每套间3人居住的话，闲房和在建房相加共有7790万套，可供2.6亿人口居住。中国目前城镇人口为5.5亿，假设这个7790万套的一半投向市场就可以供1.3亿人口使用。以目前中国房地产每年1000万套的在建速度，到2013年，中国的剩余房将达到1.1亿套住宅。类似鄂尔多斯市康巴什新城和郑东新区这样的“城市幻影”、“空城计”、“幽灵城”在中国绝非孤例。

　　曾有一部著名的好莱坞电影，叫《生死时速》，英文原名《Speed》。电影情节很简单，恐怖分子在一辆巴士里安装了炸弹，只要巴士的时速超过每小时50英里，就不能减速。一旦低于时速50英里，就会引发炸弹爆炸，导致车毁人亡。所以整部电影都在这个疯狂疾驶、充满死亡恐惧的巴士中进行。

　　随着30年来实用主义下的去政治化发展，原始的意识形态对中国的控制力和凝聚力几乎已经荡然无存，经济和金钱成为所向披靡的新意识形态，拜金主义、消费主义、GDP主义和功利主义不仅主导了中国社会，甚至主导了国家体制。政治改革受阻以后，中国的僵尸政治在不折腾思想的指导下，再加上法治缺位腐败滥觞，泥沙俱下的经济泡沫如蛆虫般肆虐赘生泛滥失控，身患重病开始腐烂的中国已经成为一个冒险的乐园和生活的地狱。“一个民族的法律实际上是他们的智力和性格的缩影”，在法律成为禁忌的中国，三聚氰胺、血铅、强拆、矿难、高铁灾难、黑幕、出逃等等，每年数万起群体事件冲击着社会的防洪堤，“维稳”已经成为中国政府的首要任务。

　　温家宝说过：“没有政治体制改革，经济体制改革不可能成功”。在缺乏契约精神和政治文明的大社会背景下，公义的政治已经完全被私利的经济所代替，整个中国已经成为被经济增长劫持绑架的人质。而中国房地产不仅是唯一的引擎，也是为中国发展埋设的定时炸弹。房地产业在过去几年完全陷于一种失控的非理性繁荣。房地产泡沫吸引大量实业资本杀入，中国的经济结构迅速地房地产化。作为一个典型代表，曾经作为中国电脑第一企业的联想竟然早已放弃了电脑制造，而急急杀入地产。

　　作为制造业大国，中国成为全球最大的出口国和外汇储备国，在全球产业分工体系中越来越趋于纯粹生产型国家，只制造，不创造;只生产，不消费;只出口，不进口。西方国家则越来越趋于纯粹消费型国家，只创造，不制造;只消费，不生产;只进口，不出口。在欧洲陷入一片经济困境之时，温州的失落已经成为一个不祥的预兆，中国的经济问题最终仍要回到内需层面。但仅仅依靠腐败群体的挥霍来拉动内需只能制造一个“内虚”的中国。内需的缺失与出口的受阻将导致严重的产能过剩。产能过剩到了极端情况，就是生产设备和设施的大量闲置，甚至机器设备只能当做废铜烂铁处理。而目前中国已经面临严重的产能过剩。2009年，中国钢材产能达到7亿吨，产能过剩将近5亿吨，产能利用率不足75%。从某种程度上，地产从一开始就成为提振内需的唯一砝码，房术也就成为拯救中国经济和中国政治唯一技术。在2009年全球一片萧条负增长中，中国面对出口的失望萎靡，依靠国内房地产行业45%的高增长率，终于保住了8%的GDP红线，加额称庆地平安度过2009年。上海2009年GDP增长率为8.2%，仅仅房地产增加值的增长对GDP增长率的贡献就占到39.4%，房地产对GDP的拉动可见一斑。由此可见房术的巨大魔力。

　　房地产在推升GDP增长的同时，在政治上产生了更加诡异和无法替代无法动摇的作用。首先，地产有效地化解了产能过剩的严峻压力，钢筋水泥的高消耗高耗能消解了最大的产能过剩。连续最近10几年来，中国钢铁和水泥产量和消耗量一直占全球总产量的一半以上，而其中绝大部分被用来盖房子。2008年全国水泥总产量13.9亿吨，平均1个中国人1年就要消耗1吨水泥。钢铁和水泥行业都是典型的高耗能产业。目前中国建筑行业的总能耗已经占到整个社会总能耗的三分之一以上。中国每年新屋建设量也占世界60%以上，而中国只占世界20%左右的人口，其经济总量只占全世界的7%左右。

　　其次，房地产解决了严重的失业压力。虽然汽车行业突飞猛进，但汽车行业已经进入全自动化无人车间时代。中国数以亿计的农民工队伍在过剩的农业产业之外面临艰难的就业困境，而建筑恰恰是无法实现工业化批量自动生产的古老行业，同时，它对从业者的技术要求较低，而需要大量的非熟练劳动力。在中国，解决好农民的就业和饭碗是政府最重要的事情。反过来，农民作为这个国家最底层最卑微的穷人，他们只要求有活干有饭吃，如果连这都做不到，那么这些浩浩荡荡塞满春运列车的穷人就会变得非常危险。房地产及其相关产业成功地解决了大量的非专业人员就业问题。

　　第三，房地产吸纳了富人的富余资金，同时借助房价的节节拔高使富人更加感觉富有，从而使富人得到最大的满足。

　　第四，房地产带动土地财政和房地产相关税费短期内持续增长，地方政府奇货可居，甚至囤积居奇，源源不断的巨额土地款和税费黑金支撑了地方政府和官吏群体可以继续长袖善舞大手大脚的好日子。

　　第五，中国政府在全国上下摧枯拉朽大兴土木中获得暂时和谐稳定的喘息之机。剜却心头肉，医得眼前疮。浪费、腐败、不公、污染、暴力、未来和可持续等严重问题暂时被掩盖，社会发展和社会矛盾暂时得到安抚。擅长息事宁人的本届政府可以从容体面地全身而退。

　　30年前，房地产泡沫的破灭曾给日本带来巨大的痛苦，银行破产，大量的银行被兼并，整个社会进入10年的经济通缩时代。如果说日本的房灾导致了该国经济倒退了10年，那么中国地产的崩溃将是一场多米诺骨牌式的政治灾难，远比民主化和富裕的日本和香港更加危险。早在2008年，华尔街空头大师詹姆斯·查诺斯就曾说：“中国的房地产泡沫比迪拜严重1000倍以上，甚至更糟。”他认为，中国经济只是一个等待破裂的泡沫，其中房地产是一个风向标。中国房地产业主要靠银行贷款支撑，随着房价进一步下滑，呆账、坏账会成为困扰中国银行业的一大问题。在这种情况下，政府将无法在经济增长不出现严重放缓的情况下遏制通货膨胀。专家预计，房价下降30%银行将增加1万亿元以上的坏帐，可以肯定，房价急挫的结果将是金融机构的噩梦，与此带动资本市场的估价，房价下跌就是下挫30%以上，银行就会受巨创，一旦银行倒闭，国家金融崩溃，国家经济衰退。

　　在每年高达1万亿的“三公消费”的奢靡中，中国30年的崛起道路一直弥漫着泡沫色彩。

　　当下的中国就是一辆疾驶的巴士，地产就是它唯一的引擎，推动着巴士不断加速，我们知道它总要慢下来。一旦慢下来，这辆巴士就会马上熄火，变成一座沉寂的坟墓，或者是一场毁灭性的失衡颠覆爆炸。潮水退去的时候，我们将无法掩盖自己在裸泳;春天来的时候，掩埋尸体的冰雪就会融化;转眼之间，包藏烈火的那张糖纸也即将燃烧，那时，整个中国经济都会一起陪葬，失业、物价飞涨、社会失控、政府丧失权威、法治崩溃、携款外逃、民不聊生……