一课经济学 #18

第18章 房租管制的后果

　　政府对公寓和院宅房租的管制，是价格管制的一种特殊形式，其大部分后果跟一般的物价管制很像，但仍有几点需要特别考虑。

　　房租管制政策有时附属于一般物价管制，多数时候则是通过专门立法来规范的。政府常在战争初期实施房租管制。有些城镇房租上涨是因为部队驻扎，当地旅馆业者提高房价，公寓和院宅的业主提高租金，往往引起民众不满。有些城镇房租上涨，可能是因为轰炸毁了房舍，同时房源得不到补充，因为原材料和劳工已被征去生产武器装备和其他急需物资。

　　房租管制论调最初的依据是房屋供应缺乏“弹性”，即便房租涨得再高，房荒问题也不可能得到解决。有人因此提出，如果政府禁止房租上涨，可以保护租户不会被敲竹杠，同时不会对业主造成实质的伤害，也不会打消建造新房屋的积极性。

　　即便房租管制实施时间不是很长，这个论调也有缺陷。它忽视了对租户产生的立即影响。不存在管制的时候，房租上涨反映出居住空间供不应求，反映出通货膨胀的现状，这个情况下，个别租户就会精打细算，租用比较小的空间，或与人合租。相同数量的住房，就可以供更多的人居住，直到房荒得到缓解。

　　房租管制的做法鼓励租户浪费使用本来就紧张的居住空间，它造成一种差别待遇——对已经占有院宅或公寓的租户有利，却牺牲了四处找房的求租人的利益。如果允许租金上涨到自由市场的水平，则可以让所有的租户或求租人享有同等的机会，竞价争取居住空间。在通货膨胀或房源短缺的状况下，如果允许房租随行就市，也就是谁出价高谁承租，那么租金肯定会上涨。

　　实施房租管制的时间持续越久，结果越糟。新的房子不会盖出来，没有经济动力就没有人愿意建造新住宅。随着建筑成本升高（通常是通货膨胀造成的），以前的房租水平将不会再有利润。即使政府最后认识到了这一点，并且不把新房屋的租金纳入管制范围，对兴建新住宅的激励，以及建造数量，还是会少于完全不实施房租管制的情况。新房屋的租金可能是同等大小旧房屋的10~20倍不等，具体要看旧房屋租金的价位，以及旧房屋租金管制以来的货币贬值程度（这样的事情曾经发生在二次世界大战后的法国）。在这样的状况下，住在老房子中的租户，不管家庭人数增加多少，或者目前的房屋多么破旧，都不愿意搬迁。

　　由于旧建筑的房租被法令固定在低价位，已经住在里面的租户可以放心浪费占用的空间，不论家庭人数是多是少。如此一来，住房紧张的压力都集中到了旺盛的新需求与数量相对较少的新建筑上。所以，新房屋的租金，在管制初期往往超出了完全自由的市场中应有的价位。

　　不过，此类高房租不足以激励新住宅的建设。因为老房子的建筑商或业主，可赚取的利润受到限制，甚至处于亏损，他们可能拿不出资金去建造新房屋。此外，他们或其他的贷款人有钱也不敢投，因为担心政府随时另找借口，突然对新房屋实施房租管制。现实中经常发生这种事。

　　我们知道，房屋在使用中是需要维修的。管制所引发的最突出的问题是，业主不会自找麻烦修缮公寓或做其他方面的改善，除非政府把房租适度调高。事实上，在房租管制和现实严重脱节，价位打压过猛的情况下，房东甚至不会对租出去的院宅或公寓给予必要的维修。他们不仅没有经济动力，甚至没有足够资金去维修。房租管制法也造成房东与房客之间关系恶化：房东被迫接受最低的回报率、甚至不赚反赔，租户则抱怨房东连起码的维修都不管。

　　迫于压力，国会往往接着取消“高档”住宅的房租管制，但继续维持中低档住宅的房租管制。他们的理由是：富人负担得起较高的房租，穷人却负担不起。

　　然而，这种歧视性措施的长期影响与其预期正好相反。高档住宅的建筑商和业主得到鼓励和更好回报；而需求更为迫切的低租金房屋，其建筑商和业主反而受到限制和惩罚。前者可以自由地赚取供需状况所允许的最大利润；后者却没有动力（甚至没有资金）去建造更多的低租金房屋。

　　这项措施鼓励了业主对高档住宅的维修和改善，鼓励了新建住房都向政府规定的高档标准靠拢。另一方面，人们没有动力去建造新的中低档房，甚至没有动力去维修现有的低租金房屋。由此导致低收入群体的居住质量每况愈下。由于低租金房屋的数量无法增加，随着人口增长，低租金房屋的破败程度和短缺程度越来越严重。甚至严重到许多房东不仅赚不到钱，反而被迫月月赔钱。一些老房子卖也卖不掉，业主为逃避税负干脆抛弃房产。当住宅的供暖和其他的基本服务无人管理时，租户也只有另找住处。越来越多社区成了无人居住的陋巷。近年来，在纽约市经常可见整片小区都是废弃的公寓建筑，有的窗户被打破，有的用木板钉死以防遭人进一步破坏。纵火案比以前增多，嫌疑人竟然就是房屋业主。

　　房地产价值持续缩减，使得市政收入的税收基础持续萎缩，那些入不敷出的市政最终破产，那些紧缩开支的市政则无法继续提供基本的服务。

　　当这些糟糕的结果引起广泛关注时，那些实施管制的人当然不会承认他们犯有过错。他们会一口咬定这是由于资本主义体系的问题，私人企业再度“失灵”，惟利是图的“私人企业不可能把事情做好”，只有政府介入，一肩担起兴建廉租房的重任。

　　那些参与过二次世界大战国家，以及那些为了平抑通货膨胀而实施房租管制的国家，绝大多数都走上了这条路。

　　于是乎，政府推出规模浩大的廉租房兴建计划（当然是拿纳税人的钱去做这件事）。当然，廉租房的房租，根本不足以弥补房屋的建造和营运成本。不足部分通常由政府每年拿钱出来补贴，无论是通过收取低廉的房租来直接补贴租户，还是以各种名义补贴廉租房的承建商和物业公司。政府廉租房政策的实质，是其他纳税人帮租户支付一部分租金。这些租户是被政府选中的接受优待的一群人。对于优待特定的一群人的各种政治可能性，明眼人一看即知，无需多说。一个压力集团将由此形成并壮大，进而相信它有权接受纳税人的补贴。这样下去就只有实行全面性的福利国家制度。

　　实施房租管制，最具讽刺的一点，在于它越是背离现实、手段越严厉、越不公平，支持继续管制的政治呼声越强烈。我们来看，如果法律限定的房租，约为自由市场租金的95%，这时不公平的程度较轻，政府此时取消房租管制，遇到的政治阻力不会太大，毕竟租户只需要多负担约5%的房租。但是如果法律限定的房租只相当于自由市场租金的10%（或许因为通货膨胀严重，或者房租管制法十分严厉，总之跟现实大幅脱节），巨大的不公平让业主和房东受损、让租户受益，政府此时取消房租管制、要租户转而支付高租金就会引起非常强烈的反对。反对者会说，突然加重租户房租负担，未免过于残酷和不合情理。鉴于这种情况，反对实施房租管制的人往往妥协，认为取消管制必须慎重、渐进、慢慢来。而实际情况则是，原本反对管制房租的人迫于压力，就连逐步取消管制也不敢提。极少有人怀有政治上的勇气和经济上的远见。总之，房租管制越是不切实际、不公正，取消管制在政治上的可行性越小。许多国家，即使其他的价格管制形式已经取消了好多年，为害不小的房租管制依然照旧在实施。

　　继续实施房租管制的政治借口容易迷惑公众。法律有时规定，当“空房率”高于某个数字时，可以取消管制。执行房租管制的官员总是提醒公众，空房率还没有达到那个数字。这当然是不会达到的。事实上，政府把法定房租压得远低于市场价位，人为增加需求的同时，限制了供应的增加。因此租金上限越低，出租房源供应越可能出现持续“匮乏”。

　　施加给房东的不公平很多是公然进行的。大家不要忘了，房东们是被迫补贴租户一部分市场租金的，为此他们往往给背负着很大的净亏损。享受补贴的租户，也许会比补贴他们的房东还富有。因为大家都同情租户，政治人物忽视了这一点。其他行业的人也跟着支持实施或者维持房租管制，因为他们绝不会自找麻烦，建议通过税收承担一部分的补贴份额。全部的负担落到一小群邪恶的拥有出租房屋的家伙身上。

　　有些陋巷业主被人蔑称为恶房东。恶房东是些什么样的人呢？这些人拥有的房子，并不是坐落在黄金地段的豪宅，而是位于贫民窟的破旧老屋。那里的房租是最便宜的，能否收到租金是最不确定的。我们很难想象这些恶房东全都天生一副恶相，是管制政策让他们的生存环境更加恶劣罢了。

　　不合理的价格管制施加在面包等日用消费品上的时候，面包店只要停止烘焙、停止出售面包就行。面包马上就会供不应求，迫使政治人物提高价格上限，甚至取消价格管制。房租管制则有所不同。一方面，房东除了继续把房子租出去，通常没有别的选择，因为在扣除税金和抵押贷款利息之后总还有点净收入，尽管无力维修。另一方面，由于房屋经久耐用，可能要住上好几年，租户才会开始感受到房东无力维修的苦果。也许再过数年，人们才会意识到房荒与房屋设施恶化，与房租管制有直接的关系。在普通价格管制取消多年之后，房租管制仍在继续，因为政治人物知道租户的票数比房东的票数更多。

　　回到我们的基本课程。房租管制迟迟不能取消，其压力来自于只顾某个群体短期利益的那些人。如果我们考虑每个人（包括租户本身）受到的长期影响，我们就会认识到房租管制徒劳无益，就会认识到管制手段越严厉、实施时间越长，它的破坏性越大。